浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:50:38 浏览:8141
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浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
关于印发《最高人民检察院检务督察工作暂行规定》的通知
最高人民检察院
关于印发《最高人民检察院检务督察工作暂行规定》的通知
各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院，新疆生产建设兵团人民检察院：
《最高人民检察院检务督察工作暂行规定》已经最高人民检察院第十届第四十二次检察长办公会讨论通过，现印发你们，请结合实际，认真贯彻执行。
最高人民检察院
二○○七年十月八日
第一条 为加强检察机关内部监督，保障检察机关及其工作人员依法履行职责，正确行使职权，严肃检察纪律，确保检令畅通，根据《中华人民共和国人民检察院组织法》、《中华人民共和国检察官法》和《人民检察院监察工作条例》，制定本规定。
第二条 检务督察是指检务督察部门及其工作人员依照法律和规定对督察对象履行职责、行使职权、遵章守纪、检风检容等方面进行的监督检查和督促落实。
第三条 最高人民检察院检务督察的对象是全国各级人民检察院及其工作人员。
第四条 检务督察工作必须服从服务于检察中心工作，贯彻从严治检的方针，坚持在适用法律和纪律上人人平等，坚持预防、教育与惩处相结合，坚持监督检查与促进工作相统一。
第五条 最高人民检察院设立检务督察委员会。检务督察委员会设督察长一名，由院领导担任；设副督察长二名，分别由政治部和纪检监察部门负责同志担任；设委员若干名，分别由相关部门主要负责同志担任。
最高人民检察院检务督察委员会下设检务督察室，是检务督察委员会的常设办事机构。检务督察室设主任一名、副主任二名、工作人员若干名。
第六条 最高人民检察院检务督察委员会在检察长领导下开展工作，其主要职责是：
一领导和组织检察机关检务督察工作；
二制定检务督察工作制度；
三审查和批准检务督察工作年度计划和执行情况报告；
四听取检务督察工作汇报；
五研究处置督察中发现的违法违纪问题并作出督察决定；
六检察长交办的其他任务。
第七条 最高人民检察院检务督察室的主要职责是：
一指导和协调地方各级人民检察院和专门人民检察院的检务督察工作；
二了解和掌握地方各级人民检察院和专门人民检察院检务督察机构履行职责的情况；
三起草检务督察工作决定和工作制度；
四制定最高人民检察院检务督察工作方案；
五组织、指导检务督察人员的教育和培训；
六检务督察委员会交办的其他任务。
第八条 最高人民检察院检务督察的主要事项是：
一遵守和执行国家法律法规以及最高人民检察院重大工作部署、决议、决定、指示的情况；
二在执法办案活动中遵守办案程序和办案纪律、落实办案安全防范措施的情况；
三执行各项规章制度的情况；
四严明执法作风、遵守检容风纪的情况；
五检察长交办的其他事项。
第九条 最高人民检察院检务督察委员会根据工作需要，经检察长批准派出检务督察组，委任督察工作人员，采取暗访督察、现场督察、专项督察等方式，依法履行督察职责。
第十条 最高人民检察院开展检务督察工作采取的主要方式是：
一参加或者列席与督察事项有关的会议；
二听取被督察单位、部门和人员的汇报；
三听取地方党委、人大、政府、政协和有关单位、新闻媒体及人民群众对检察机关及其工作人员的意见和建议；
四要求被督察对象就督察事项涉及的问题作出解释和说明；
五要求被督察对象提供与督察事项有关的资料，包括案件卷宗、音像资料、电子文档、财务账册等材料，进行查阅或者复制，经检察长批准可以暂予扣留、封存；
六经检察长批准，深入执法办案现场进行督察，或者以其他身份进行暗访督察；
七符合法律规定的其他督察方法。
第十一条 最高人民检察院检务督察室在履行职责时，可以采取下列措施：
一对违反法律法规和上级人民检察院决议、决定的行为责令督察对象予以纠正；
二对督察对象违法违纪行为或者队伍管理上存在的问题，提出建议并督促其整改。对违法违纪的责任人员，提出组织处理或者纪律处分的建议；
三对正在发生的违法违纪行为或者有损检察机关形象的行为进行现场处置，要求行为人停止错误行为并说明情况，必要时通知其所在单位领导到场协助处置；
四对违反枪支、警械、车辆等警用装备使用规定的，暂扣其枪支、警械、车辆等；
五对违法违纪情节严重、影响恶劣或者抗拒督察的，建议所在单位检察长暂停其执行职务。
第十二条 最高人民检察院检务督察组外出执行督察任务时，每组不得少于二人。检务督察工作人员应当随身携带督察证件，可以着检察服或者便装，严格按照督察方案开展工作。
第十三条 检察机关及其工作人员有下列行为之一的，应当责令检讨或者通报批评；情节严重的，应当依纪依法追究纪律或者法律责任：
一妨碍、干扰、拒绝检务督察部门及检务督察人员依照规定进行督察的；
二隐瞒事实真相，伪造或者隐匿、毁灭证据的；
三故意包庇违纪违法人员的；
四拒不执行督察决定，或者无正当理由拒不采纳督察建议的；
五打击、报复检举人、控告人或者督察人员的；
六其他严重影响督察工作正常进行的。
第十四条 最高人民检察院检务督察人员在履行职责时应当严格遵守下列规定：
一不得违反检察纪律和检察职业道德，损害检察机关形象；
二不得干扰被督察单位和人员依法办理案件；
三不得利用督察工作之便谋取不正当利益；
四不得接受被督察单位和人员的宴请、娱乐等安排；
五不得对告状求助群众、单位采取冷漠、生硬、推诿、蛮横态度；
六不得泄露督察和办案工作秘密。
第十五条 最高人民检察院检务督察工作人员玩忽职守、滥用职权的，依照有关法律、纪律追究其责任。
被督察对象发现检务督察人员有违纪违法行为的，可以向督察人员所在单位纪检监察部门或者检察长举报。
第十六条 最高人民检察院检务督察委员会检务督察室依据本规定制定具体实施办法。
各省、自治区、直辖市人民检察院可以参照本规定制定检务督察工作实施细则。
第十七条 本规定由最高人民检察院负责解释。
第十八条 本规定自发布之日起施行。
美国证券交易委员会（SEC）对搅拌行为（churning）的定义如下：搅拌行为是指您的经纪人为了赚取佣金，在不考虑您的投资目标的情况下，对您账户里的证券过度地进行买卖。搅拌行为发生的条件是，您的经纪人必须对您账户的投资决策行使了控制权，这种控制可以通过正式的、书面的授权协议取得，也可以通过其他方式取得。比如，如果您没有能力评价经纪人的投资建议并且作出自主的投资判断，导致您必须依赖于经纪人的建议，那么您的经纪人就可能对您的账户行使了控制权。
从历史形成来看，搅拌行为的构成要件主要是在法院的判决中逐渐形成的，主要包括（1）经纪人控制投资者的账户；（2）经纪人对该账户进行了过度交易；（3）经纪人这样做的目的是为了谋取佣金，即主观上存在欺诈意图。
控制权的判断标准。对账户的控制可以分为两种：明示的控制和事实的控制。明示的控制主要表现为书面的授权协议。事实的控制则主要是判断投资者是否需要依赖经纪人的建议才能作出决策。因此，在投资者十分年轻或者年迈、投资者受教育水平较低、投资者对股票市场没有经验的情况下，法院更倾向于认定存在事实上的控制。
过度交易的标准。目前来说，美国法院还没有一套唯一的公式来计算是否存在过度交易，法院在司法实践中主要考虑的因素包括账户的投资目标、账户的周转率以及经纪佣金的数额。
欺诈意图的判断。欺诈意图作为一种主观状态一般难以证明，因此一旦证明存在过度交易和控制事实，那么法院就假定存在欺诈意图，除非经纪人能够证明其不存在欺诈意图。
经纪人的搅拌行为严重地损害了投资者的经济利益，因此必须对投资者予以经济赔偿。但是，在具体计算赔偿数额时，尚没有一套统一的标准。目前来说，美国的法院系统主要有三种理论来计算赔偿数额：（1）准合同理论。这是美国目前最常用的计算方式。根据该理论，投资者有权要求经纪人返还其所支付的所有佣金。准合同理论的不足是，仅仅把投资者所支付的佣金看作经纪人所造成的唯一损失，忽略了由于经纪人不适当管理账户而给投资者带来的损失。（2）实际损失理论。该理论允许投资者获得其账户在搅拌行为发生前后之间的差额。在“实际损失理论”下，计算的重点是投资者损失了多少，而不同于“准合同理论”下计算经纪人获得了多少。（2）交易损失理论。该理论允许投资者获得假设不存在搅拌行为时其应当取得的利益，从而对实际损失理论进行了修正。在实际损失理论下，只要是在搅拌行为之后发生的损失，不管这些损失的原因是什么，都一律由经纪人赔偿；不存在损失则不予赔偿。交易损失理论关注的是由经纪人的搅拌行为所引起的损失，损害赔偿的计算不仅仅以账户的账面价值为依据。
美国证券法上的搅拌行为在其构成要件和民事责任方面都已经形成了较完备的体系。我国《证券法》上也已经对搅拌行为的作出了规定，但是司法实践中涉及搅拌行为的案件却十分少见。因此，研究和学习美国证券法上的搅拌行为制度，对我国的立法和司法实践都有着积极的意义。
