曲靖市财政投资评审管理暂行办法
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曲靖市财政投资评审管理暂行办法
云南省曲靖市人民政府
曲靖市人民政府公告
第28号
现公布《曲靖市财政投资评审管理暂行办法》，自2007年12月1日起施行。
曲靖市人民政府
二○○七年十月三十日
曲靖市财政投资评审管理暂行办法
第一条 为加强财政支出预算管理，规范财政投资评审行为，提高财政资金使用效益，根据《中华人民共和国预算法》、《财政投资评审管理暂行规定》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内使用财政性资金投资项目的评审管理工作。
第三条 本办法所称财政投资评审，是指财政部门对财政性资金投资项目的概算、预算、（结）决算进行评定和审查的行为。
第四条 财政投资评审严格执行国家的有关法律、法规，坚持公开、公平、公正、真实、科学、合理的原则。
第五条 市财政局应当加强对财政投资评审工作的管理和监督，按规定在预算支出中安排评审业务费。
第六条 承担政府性投资建设项目的建设、勘察、设计、监理、施工以及与工程建设相关的管理部门，应当遵守本办法，积极主动配合做好财政投资评审工作。
第七条 财政部门履行下列职责：
（一）制定财政投资评审规章制度，指导财政投资评审业务工作；
（二）确定财政投资评审项目；
（三）制定评审工作计划，提出评审工作具体要求；
（四）负责协调财政投资评审工作中与项目主管部门、建设单位等方面的关系；
（五）稽核认可后签发财政投资评审报告，并会同有关部门对经确认的评审结果进行处理；
（六）安排科技三项费、技改贴息等财政性资金项目的专项检查，对检查结果进行处理；
（七）加强对财政投资评审工作的管理和监督；
（八）安排年度评审工作经费，加强投资评审工作经费使用监管；
（九）其他依法应当由财政部门承担的职责。
第八条 市财政投资评审中心具体负责市级财政投资评审的组织管理和业务工作，并对各县（市）区财政投资评审工作进行业务指导。各县（市）区财政投资评审工作由各县（市）区财政投资评审中心或负责财政投资评审的部门负责。
第九条 财政投资评审中心的职责是：
（一）参与建设项目的可行性论证、初设方案前期评审，对建设项目的招投标管理工作、合同签订及履行情况进行监督；
（二）对基本建设资金的使用进行监督；
（三）对建设项目工程造价进行控制，配合项目主管部门及相关部门对财政性投资项目进行全过程监督；
（四）对财政投资项目工程的概算、预算、决（结）算进行评定和审查；
（五）依法参与工程造价管理的相关工作；
（六）负责评审项目的组织实施及管理工作；
（七）向项目建设单位出具评审结论和提出评审报告；
（八）积极配合和协助有关部门对科技三项费、技改贴息等财政性资金项目进行专项检查；
（九）严格投资评审项目档案管理，完整、准确、真实地反映和记录项目评审情况，做好各类资料的归集、存档和保管工作。
第十条 财政投资评审的范围：
（一）财政预算内基本建设资金安排的建设项目；
（二）财政城市维护建设资金安排的建设项目；
（三）政府性融资安排的建设项目；
（四）政府性基金和纳入财政预算外专户管理的预算外资金安排的建设项目；
（五）国债资金及国家各项专项资金安排的建设项目；
（六）省级委托评审及市政府安排评审的项目；
（七）其它财政性资金安排的建设项目。
第十一条 财政投资评审的程序：
（一）根据评审任务的要求制定评审计划，安排项目评审机构（或人员）；
（二）向项目建设单位提出评审所需的资料清单，并对建设单位所提供资料进行初审；
（三）进入建设项目现场踏勘，调查、核实建设项目的基本情况；
（四）对建设项目的内容按有关标准、定额和规定逐项评审，确定合理的工程造价；
（五）审查项目建设单位的财务、资金状况；
（六）对在评审过程中发现的问题，向项目建设单位核实、取证；
（七）向项目建设单位出具建设项目投资评审结论，项目建设单位应对评审结论提出书面反馈意见；
（八）根据评审结论及项目建设单位反馈意见，出具评审报告。
第十二条 建设单位拨付工程建设资金时，必须按规定预留10%的工程尾款，待建设项目评审结论下达后再按规定结算支付；项目预算评审由财政按照项目预算金额预留10%的尾款，待建设项目预算评审结论下达后再按规定结算支付。
第十三条 政府性投资的项目，经投资评审审查后的概算作为财政部门安排资金和控制相关建设指标的依据；经审查的工程预算评审报告和评审结论书作为确定项目投资额、调整项目计划、签订合同、办理拨款、贷款、竣工决算、实施工程建设资金管理监督的依据；工程造价决（结）算和财务竣工决算的评审报告和评审结论作为办理工程尾款、结转工程造价、项目交付使用、国有资产移交、办理产权登记和明确债权债务的依据。
第十四条 建设单位在工程竣工验收后，应当向财政部门报送下列工程项目资料，并对资料的真实性、完整性、合法性负责：
（一）计划部门批准的建设项目立项批文；
（二）建设项目初步设计及概算批准文件；
（三）建设项目工程施工图纸、结算书、施工组织设计和招投标文件；
（四）其他与工程造价审核有关的文件、资料；
（五）工程竣工图；
（六）工程建设有关合同；
（七）工程监理报告；
（八）设计变更情况及文件；
（九）建设单位、监理、施工方现场签证资料；
（十）竣工验收资料；
（十一）竣工财务决算资料。
第十五条 负责财政投资评审的专业机构，对财政投资项目工程的概算、预算、决（结）算或竣工财务决算评审后，应出据《财政投资评审报告》，并对所出具报告内容的真实性、准确性、公正性、合规合理性负责。财政投资评审中心应对报告进行稽核，并返回建设单位和施工单位进行核对认可，建设单位和施工单位必须在五个工作日内签署书面意见，并由项目建设单位负责人签字盖章，逾期不签署意见视为同意评审结论。
第十六条 工程造价审核依据工程项目施工图、招投标文件、施工合同、国家和地方统一制定的建设工程预算定额、综合费用定额、估价表、施工同期市场价格信息以及其他有关的计价取费规定综合审定。
第十七条 工程造价审核的主要内容是：
（一）建设项目及其概算是否经有关部门批准、概算是否控制在经批准的范围内；
（二）工程量计算是否正确、定额套用是否合理、费用计算是否正确、材料取价是否与施工同期市场价相符、综合组价价格是否具有市场竞争性；
（三）设备采购是否进行招投标、价格是否具有市场竞争性；
（四）变更工程项目及单位工程增减内容是否合理、审批手续是否完备、计价是否合规和具有市场竞争性。
第十八条 工程造价的《财政投资评审结论》由财政局投资评审中心稽核认可后签发，并下达《财政投资建设工程概、预（结）决算审核结论书》送达建设单位、施工单位和相关部门。
第十九条 工程竣工财务决算审查的依据是工程造价评审结论、《国有建设单位会计制度》和相关财务制度及法律法规。
第二十条 工程竣工财务决算审查的主要内容是:
（一）本办法第十八条规定的内容；
（二）是否按《国有建设单位会计制度》和财务管理的相关规定建立建全会计核算和财务管理制度；
（三）建设资金的来源和到位情况；
（四）建设资金是否专款专用、是否有挪作它用和其它违反法规的行为；
（五）建设资金使用情况；
（六）债权债务的结转是否真实，对象是否明确。
第二十一条 竣工财务决算审查的《财政投资评审报告》由财政部门稽核认可后签发，并由财政部门下达评审结论和相关问题的处理决定。
第二十二条 拒报或无故拖延报送审核资料的，由财政部门通报批评并责令限期报送，逾期不报送的，由财政部门根据情节暂缓下达预算或暂停拨付工程建设资金。
第二十三条 建设单位擅自改变建设内容，提高建设标准和扩大投资规模所增加的投资额，财政部门不予安排资金和拨款。
第二十四条 转移、挪用项目建设资金或弄虚作假进行工程结算的工程，财政部门责令限期追回投资。造成经济损失的，有关部门应当追究责任人的行政责任；触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 项目管理工作人员及评审机构人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 财政部门认可审计部门对财政投资项目工程的概算、预算、（结）决算和竣工财务决算的审计决定，不作重复评审。
第二十七条 本办法由曲靖市人民政府负责解释。
第二十八条 本办法自颁布之日起三十日后施行。
房价下跌购房人退房要求的法律辩析
王德山 吕雁华
内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房
目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）
作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com
吉林省贸易计量监督条例
吉林省人大常委会
吉林省贸易计量监督条例
（2003年9月27日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2003年9月27日吉林省人民代表大会常务委员会公告第6号公布）
第一章 总则
第一条 为了加强贸易计量的监督，维护社会主义市场经济秩序，保护消费者和经营者的合法权益，根据本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内进行贸易计量活动及监督工作，适用本条例。
第三条 经营者应当遵守公平和诚信的原则，使用法定计量单位，保证计量器具性能合格和贸易计量的合法性。
第四条 县级以上人民政府计量行政部门负责本行政区域内贸易计量监督工作。
县级以上人民政府有关行政部门，按照各自职责做好贸易计量监督工作。
第二章 贸易计量器具
第五条 经营者应当配备和使用符合国家规定，并与其经营项目相适应的计量器具。
第六条 经营者批量使用用于贸易结算的计量器具，其平均偏差应当趋于零，不得在单件允许的范围内，人为普遍调整为正偏差或者负偏差，损害消费者的利益。
第七条 经营者用于贸易结算的电话计时计费装置（含电信企业程控交换机中计时计费系统）、出租车计价器、加油（气）机、衡器、电能表、水表、燃气表、热（流）量表（均含其所配置的计量软件），安装使用前须经法定计量检定机构（含授权机构）进行检测，并加贴检测标记。
第八条 从事房产面积测量用的计量器具必须经法定计量检定机构（含授权机构）实施检定，并接受计量行政部门的监督。
第九条 集贸市场主办者应当设置符合规定标准、供消费者复测商品量的计量器具，并负责保管、维护，定期进行检定，保证其准确性。
第十条 经营者使用计量器具不得实施下列行为：
（一）破坏计量器具准确度或者破坏防作弊装置；
（二）使用不合格计量器具；
（三）伪造或者破坏计量器具检定标记、封缄；
（四）使用超过检定周期的计量器具。
第三章 贸易计量量值
第十一条 经营者使用本条例第七条规定范围内的计量器具的，不得估量计费。
第十二条 经营者经营商品或者提供服务，应当保证商品量或者服务量的准确，计量允许误差必须在国家和省规定的范围内；不得伪造数据，损害消费者的合法权益。
第十三条 经营者向消费者提供商品或者服务后，消费者对量值结果提出异议时，经营者有责任向其明示计量和计算过程。
第十四条 大宗物料交易和政府采购需要计量的，可以委托经省计量行政部门批准的计量机构进行。
第十五条 供电、供水、供热、供气（含蒸汽）等经营者不得分摊户外管线或者其他设施的能源损耗，不得改变计量数据。
第四章 贸易计量检查
第十六条 对消费者和有关组织反映问题突出，用于贸易结算、且暂未列入国家强制检定目录的计量器具，经省人民政府批准后，县级以上人民政府计量行政部门实施监督管理。
第十七条 法定计量检定机构（含授权机构）不得伪造计量检定、检测数据；不得出具虚假检定证书和检测结果；不得擅自更改计量器具检定周期。
第十八条 法定计量检定机构（含授权机构）应当在20个工作日内完成计量检定工作（需要修理的时间除外）。逾期未完成检定的，受检方可依法要求检定方赔偿由此造成的经济损失。
第十九条 计量行政执法人员在执法中具有下列职权：
（一）对当事人、证人和有关单位进行调查；
（二）进入经营场地和产品、商品存放地检查，并可依法抽取样品；
（三）查阅、复制与被检查计量行为有关的票据、帐本、合同、凭证、文件、业务函电等资料；
（四）使用录音、摄像等技术手段提取证据；
（五）法律、法规规定的其他职权。
第二十条 计量行政执法人员或者法定计量检定机构工作人员在执行公务时，应当出示行政执法或者计量检定员证件，并为当事人保守商业秘密。对不出示证件的，被检查者有权拒绝检查。
第二十一条 计量行政部门查处计量违法行为时，在违法物品、证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，可以依法采取先行登记保存措施，其期限不得超过7个工作日。
第二十二条 经营者在接受计量行政部门检查和处理期间，不得隐匿、转移、变卖、损毁被计量行政部门依法责令停止使用或者登记保存的有关物品。
第二十三条 公民、法人或者其他组织有权向计量行政部门举报、投诉计量违法行为。计量行政部门应当在国家规定的期限内作出处理决定，并将处理决定及时告知当事人。
第二十四条 因商品量或者服务量发生计量纠纷时，当事人可以向计量行政部门申请仲裁检定、检测和计量调解，也可以向人民法院提起诉讼。
在争议处理期间，当事人不得改变与争议有关的计量器具和其他物品的状态。
第二十五条 县级以上人民政府计量行政部门在有贸易结算计量行为的单位中，按照自愿原则推行计量管理合格确认体系。
第五章 法律责任
第二十六条 有下列行为之一的，责令其停止使用计量器具或者限期改正；不停止使用或者逾期不改正的，可并处二百元以上一千元以下罚款：
（一）经营者未配备和使用与其经营项目相适应的计量器具的；
（二）集贸市场主办者未设置符合规定标准、供消费者复测商品量的计量器具的；
（三）使用超过检定周期的计量器具的。
第二十七条 违反本条例第六条规定，责令改正，没收违法所得，情节轻微的，处五千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上三万元以下罚款。
第二十八条 违反本条例第七条规定，责令改正，处每台（件）二百元罚款，罚款总额不得超过五万元。
第二十九条 违反本条例第十条第（一）项、第（二）项、第（三）项规定的，没收计量器具和违法所得，可并处二千元以下罚款，给消费者造成损失的，责令赔偿损失。
第三十条 违反本条例第十一条、第十二条、第十五条规定的，责令改正，赔偿损失，没收违法所得，情节轻微的，处一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，处五千元以上三万元以下罚款。
第三十一条 违反本条例第二十二条规定，处一千元以下罚款。
第三十二条 违反本条例第十七条规定，出具的检测结果无效，给当事人造成损失的，责令赔偿。情节轻微的，处一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，处五千元以上二万元以下罚款，并可吊销相应的资质证书。
第三十三条 计量行政部门工作人员滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 本条例规定的行政处罚，由县级以上计量行政部门依法决定。第二十六条第（二）项、第二十九条中涉及第十条第（二）项的行政处罚，也可以由工商行政管理部门决定。
第六章 附则
第三十五条 本条例自2003年11月1日起施行。
