北京市体改委、北京市财政局、北京市国有资产管理局转发国家体改委、财政部、国家国有资产管理局《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》的通知
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北京市体改委、北京市财政局、北京市国有资产管理局转发国家体改委、财政部、国家国有资产管理局《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》的通知
北京市体改委、北京市财政局、北京市国有资产管理局转发国家体改委、财政部、国家国有资产管理局《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》的通知
北京市体改委等
现将国家体改委、财政部、国家国有资产管理局体改经（1989）39号《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》转发给你们，并结合本市具体情况补充规定如下，请一并贯彻执行。
一、我市国有小型工交、商业、粮食等企业的标准是按照市财政局（85）财工制字第84号《北京市国营工交等企业实行第二步利改税办法和财务处理问题的补充规定》和市财政局（84）财商管字第761号《北京市国营商业、粮食企业第二步利改税财务处理暂行规定》进行划分
的。根据利改税规定不划分大中小型的国有商业批发、物资、供销、饮食、服务、修理等企业（不包括预算外国有企业）一律比照国有商业、粮食小企业的划分标准。农牧、劳改等暂不实行利改税的国有企业，以及各类预算外国有企业均比照预算内国有小企业的划分标准。凡属1983年
以后新成立的国有企业，其划分小企业的标准均以成立后第一年有关财务数据为依据。
二、鉴于目前我市各区县尚未成立国有资产管理部门，市属国有小企业产权出售的管理由市国有资产管理局统一负责。各区县属国有小企业的产权出售，需由区县财政部门会同企业主管部门提出意见，报区县政府做出决定，同时将有关情况报市国有资产管理局备案。
三、有关出售国有小企业产权的财务处理办法，由市财政局另行规定。
1989年12月2日
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房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
案件事实：
2007年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。2012年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，经法院调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：
一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至2010年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。
作者：江西问章律师事务所律师
2013年7月15日
海南省海口市人民政府办公厅
关于印发海口市大型商业网点规划实行听证管理办法的通知
海府办〔2008〕23号
各区人民政府，市政府直属各有关单位：
为了贯彻落实《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点制定和实施工作的通知》和《海口市商业网点规划（2005—2020年）》，逐步建立与完善我市商业网点体系，经市政府同意，现将《海口市大型商业网点听证管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年一月二十五日
海口市大型商业网点听证管理办法
第一条 为优化海口市商贸服务业网点布局，营造良好的城市商务环境，保护经营者的合法权益，促进海口商业持续繁荣有序发展，根据有关法律法规，结合海口实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内设立的大型商业网点，适用本办法。
第三条 本办法所称大型商业网点，是指从事商品流通、为生产和生活提供服务，具备以下规模的固定经营场所：建筑面积在3000平方米以上的零售商店（超市）、餐饮酒店和各类商品交易市场（含批发市场、汽车交易市场、菜市场、旧货市场），仓储或物流配送基地（中心）等商业经营场所。
第四条 拟开设大型商业网点的业主（经营者），应向市商务行政主管部门提供以下材料：
（一）项目所有人的名称、地址、法定代表人；
（二）项目可行性研究报告；
（三）项目的选址情况及建设依据、建设平面图、交通图及周边环境示意图；
（四）拟开设大型商业网点的投资建设规模、资金来源及功能定位；
（五）属新建的，应提供对拟用地块规划用地性质的资料；
（六）属扩建和改建的，应提供城市规划行政主管部门对原建筑体的规划批文；
（七）市商务行政主管部门要求提供的其他资料。
第五条 新建大型商业网点在土地投标（含征地）之前，原商业网点扩建或非商业网点改建改变服务类型的应在规划报建之前向市商务主管部门申报，市商务行政主管部门应当组织有关管理部门、有关单位举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设（新建、扩建、改建）符合城市总体规划和商业网点发展规划。
第六条 听证会应当遵循公开、公平、公正的原则，依法公开举行。
第七条 听证会参加人员包括听证委员会成员和听证会代表，拟开设大型商业网点方代表等。
第八条 听证委员会由市商务、规划、交通、工商、环保等有关行政主管部门负责人组成，由市商务行政主管部门负责具体工作。
第九条 听证会代表包括相关行业协会代表，以及大型商业网点拟设立地的街道消费者居民代表，相关同业从业者代表等利害关系人。
参加听证会者，其所在单位应当为其提供便利条件。
第十条 市商务行政主管部门收到材料后，对属开设大型商业网点的，应当制定听证方案，在30个工作日内举行听证会。
第十一条 听证会前，市商务行政主管部门应将拟开设大型商业网点方提供的材料、调查的情况、提出举行听证的意见送交听证委员会，商定听证会代表人员和听证会时间，在举行听证的5个工作日前将听证通知送达听证参加人，并向社会公告。
第十二条 利害关系人相对确定的，听证组织机构应当向利害关系人送达听证告知书；利害关系人不确定的，听证组织机构应当向社会公告，并且要求利害关系人到市商务行政主管部门登记。
利害关系人数量众多时，由利害关系人推举代表；代表难以推举产生的，听证组织机构可以通过抽签等公平、公开的方式选出代表。
市商务行政主管部门可以委托拟开设大型商业网点所在区商务部门承担本条第二款的工作。
第十三条 听证参加人对大型商业网点设立的意见，可以在听证前提交听证组织机构。要求旁听的，可向听证组织机构提出申请，经同意后参加旁听。
第十四条 听证会由市商务行政主管部门制定听证方案并主持听证会。
听证会应当在三分之二以上代表出席时方可举行。听证会人员一般为15至20人。
第十五条 参加听证会的人员享有下列权利：
（一）了解拟开设大型商业网点的概况和发展规划；
（二）要求拟开设大型商业网点方回答有关问题；
（三）提出对拟开设大型商业网点的意见；
（四）听证会赋予的其他权利。
第十六条 参加听证会的人员应履行下列义务；
（一）遵守会议纪律；
（二）为拟开设大型商业网点方保守商业秘密；
（三）公正、客观地提出意见；
（四）听证会规定的其他义务。
第十七条 听证会按下列程序进行；
（一）听证主持人宣读纪律及注意事项；
（二）由拟开设大型商业网点方说明新开设大型商业网点的有关情况；
（三）市商务行政主管部门介绍有关单位和公民对开设大型商业网点的意见；
（四）利害关系人及参加听证会的人员对拟开设大型商业网点方进行提问；
（五）拟开设大型商业网点方回答其他听证参加人的提问。
其他听证参加人发表意见。
（六）拟开设大型商业网点方、利害关系人作最后陈述；
（七）听证会主持人作总结，宣布听证结束。听证笔录交听证参加人确认无误后签字。
（八）拟定并出具听证综合意见。
第十八条 听证会结束后5个工作日内，市商务行政主管部门将听证综合意见送达拟开设大型商业网点方及有关职能部门。
第十九条 拟开设大型商业网点方持听证会的综合意见，到市规划、城建、工商行政管理等部门办理相关手。有关部门应将听证会意见作为项目审批的依据。
外商投资商业企业设立大型商业网点，按照国家外商投资的相关规定结合听证意见办理。
第二十条 本办法施行前已经城市规划行政主管部门批准、尚未办理工商登记的大型商业网点，应在工商行政部门登记后到市商务行政主管部门办理备案。
第二十一条 听证会费用由市商务行政主管部门纳入年度部门预算安排解决。
第二十二条 拟开设大型商业网点方收到听证会综合意见后，180日内无正当理由未到城市规划行政管理部门办理手续的，该项目听证综合意见自动失效。
第二十三条 市商务行政主管部门有下列情形之一的，由其上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）应当举行听证而不举行的；
（二）违反本办法规定的听证程序举行听证的；
（三）法律、法规规定的其他情况。
第二十四条 本办法自2008年3月1日起施行。
案件事实：
2007年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。2012年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，经法院调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：
一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至2010年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。
作者：江西问章律师事务所律师
2013年7月15日
关于印发海口市大型商业网点规划实行听证管理办法的通知
关于印发海口市大型商业网点规划实行听证管理办法的通知
海府办〔2008〕23号
各区人民政府，市政府直属各有关单位：
为了贯彻落实《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点制定和实施工作的通知》和《海口市商业网点规划（2005—2020年）》，逐步建立与完善我市商业网点体系，经市政府同意，现将《海口市大型商业网点听证管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年一月二十五日
海口市大型商业网点听证管理办法
第一条 为优化海口市商贸服务业网点布局，营造良好的城市商务环境，保护经营者的合法权益，促进海口商业持续繁荣有序发展，根据有关法律法规，结合海口实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内设立的大型商业网点，适用本办法。
第三条 本办法所称大型商业网点，是指从事商品流通、为生产和生活提供服务，具备以下规模的固定经营场所：建筑面积在3000平方米以上的零售商店（超市）、餐饮酒店和各类商品交易市场（含批发市场、汽车交易市场、菜市场、旧货市场），仓储或物流配送基地（中心）等商业经营场所。
第四条 拟开设大型商业网点的业主（经营者），应向市商务行政主管部门提供以下材料：
（一）项目所有人的名称、地址、法定代表人；
（二）项目可行性研究报告；
（三）项目的选址情况及建设依据、建设平面图、交通图及周边环境示意图；
（四）拟开设大型商业网点的投资建设规模、资金来源及功能定位；
（五）属新建的，应提供对拟用地块规划用地性质的资料；
（六）属扩建和改建的，应提供城市规划行政主管部门对原建筑体的规划批文；
（七）市商务行政主管部门要求提供的其他资料。
第五条 新建大型商业网点在土地投标（含征地）之前，原商业网点扩建或非商业网点改建改变服务类型的应在规划报建之前向市商务主管部门申报，市商务行政主管部门应当组织有关管理部门、有关单位举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设（新建、扩建、改建）符合城市总体规划和商业网点发展规划。
第六条 听证会应当遵循公开、公平、公正的原则，依法公开举行。
第七条 听证会参加人员包括听证委员会成员和听证会代表，拟开设大型商业网点方代表等。
第八条 听证委员会由市商务、规划、交通、工商、环保等有关行政主管部门负责人组成，由市商务行政主管部门负责具体工作。
第九条 听证会代表包括相关行业协会代表，以及大型商业网点拟设立地的街道消费者居民代表，相关同业从业者代表等利害关系人。
参加听证会者，其所在单位应当为其提供便利条件。
第十条 市商务行政主管部门收到材料后，对属开设大型商业网点的，应当制定听证方案，在30个工作日内举行听证会。
第十一条 听证会前，市商务行政主管部门应将拟开设大型商业网点方提供的材料、调查的情况、提出举行听证的意见送交听证委员会，商定听证会代表人员和听证会时间，在举行听证的5个工作日前将听证通知送达听证参加人，并向社会公告。
第十二条 利害关系人相对确定的，听证组织机构应当向利害关系人送达听证告知书；利害关系人不确定的，听证组织机构应当向社会公告，并且要求利害关系人到市商务行政主管部门登记。
利害关系人数量众多时，由利害关系人推举代表；代表难以推举产生的，听证组织机构可以通过抽签等公平、公开的方式选出代表。
市商务行政主管部门可以委托拟开设大型商业网点所在区商务部门承担本条第二款的工作。
第十三条 听证参加人对大型商业网点设立的意见，可以在听证前提交听证组织机构。要求旁听的，可向听证组织机构提出申请，经同意后参加旁听。
第十四条 听证会由市商务行政主管部门制定听证方案并主持听证会。
听证会应当在三分之二以上代表出席时方可举行。听证会人员一般为15至20人。
第十五条 参加听证会的人员享有下列权利：
（一）了解拟开设大型商业网点的概况和发展规划；
（二）要求拟开设大型商业网点方回答有关问题；
（三）提出对拟开设大型商业网点的意见；
（四）听证会赋予的其他权利。
第十六条 参加听证会的人员应履行下列义务；
（一）遵守会议纪律；
（二）为拟开设大型商业网点方保守商业秘密；
（三）公正、客观地提出意见；
（四）听证会规定的其他义务。
第十七条 听证会按下列程序进行；
（一）听证主持人宣读纪律及注意事项；
（二）由拟开设大型商业网点方说明新开设大型商业网点的有关情况；
（三）市商务行政主管部门介绍有关单位和公民对开设大型商业网点的意见；
（四）利害关系人及参加听证会的人员对拟开设大型商业网点方进行提问；
（五）拟开设大型商业网点方回答其他听证参加人的提问。
其他听证参加人发表意见。
（六）拟开设大型商业网点方、利害关系人作最后陈述；
（七）听证会主持人作总结，宣布听证结束。听证笔录交听证参加人确认无误后签字。
（八）拟定并出具听证综合意见。
第十八条 听证会结束后5个工作日内，市商务行政主管部门将听证综合意见送达拟开设大型商业网点方及有关职能部门。
第十九条 拟开设大型商业网点方持听证会的综合意见，到市规划、城建、工商行政管理等部门办理相关手。有关部门应将听证会意见作为项目审批的依据。
外商投资商业企业设立大型商业网点，按照国家外商投资的相关规定结合听证意见办理。
第二十条 本办法施行前已经城市规划行政主管部门批准、尚未办理工商登记的大型商业网点，应在工商行政部门登记后到市商务行政主管部门办理备案。
第二十一条 听证会费用由市商务行政主管部门纳入年度部门预算安排解决。
第二十二条 拟开设大型商业网点方收到听证会综合意见后，180日内无正当理由未到城市规划行政管理部门办理手续的，该项目听证综合意见自动失效。
第二十三条 市商务行政主管部门有下列情形之一的，由其上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）应当举行听证而不举行的；
（二）违反本办法规定的听证程序举行听证的；
（三）法律、法规规定的其他情况。
第二十四条 本办法自2008年3月1日起施行。
