国务院关于发布第三批国家重点风景名胜区名单的通知

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浙江省住房和城乡建设厅


关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知

浙建房市〔2010〕20号


各市、县（市、区）建委（建设局）、房地产管理局（处）：

　　为加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业退出行为, 维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，在调查研究和广泛征求意见的基础上，我厅制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门进行学习和贯彻实施。实施中如遇问题请及时反馈我厅房地产市场监管处。

　　附件：《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》

浙江省住房和城乡建设厅
二〇一〇年三月九日



浙江省物业项目服务退出管理办法
（试行）

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条 退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业项目服务退出的指导、监督和管理。
县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。
第五条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。
　　开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。
第六条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。
（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。
第七条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。
第八条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：
（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和物业主管部门应分别履行本办法第六条（二）至（四）项相关规定。
（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
　　第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。
第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。
第十二条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。　　　　
第十四条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
（二）物业主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
（三）物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
　　（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况书面报送物业项目所在地县（市、区）人民政府。根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。
第十五条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。
第十六条 因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，所在地县（市、区）物业主管部门应从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。
第十七条 各设区的市、县物业主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。
第十八条 本办法自发布之日起施行。


全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令（二届第10号）

云南省楚雄彝族自治州人民代表大会和人民委员会组织条例已由中华人民共和国第二届全国人民代表大会常务委员会于1959年11月27日第十一次会议批准，现予公布。

中华人民共和国主席 刘少奇
1959年11月27日


全国人民代表大会常务委员会关于批准云南省楚雄彝族自治州人民代表大会和人民委员会组织条例的决议

（1959年11月27日通过）

第二届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决议：批准云南省楚雄彝族自治州第一届人民代表大会第一次会议制定的云南省楚雄彝族自治州人民代表大会和人民委员会组织条例。


云南省楚雄彝族自治州人民代表大会和人民委员会组织条例

　　（1959年11月27日第二届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议批准）

　　目录
　　第一章 总则
　　第二章 自治州人民代表大会
　　第三章 自治州人民委员会
　　第四章 附则

　　第一章 总则
　　第一条 云南省楚雄彝族自治州（以下简称自治州）人民代表大会和人民委员会组织条例，根据中华人民共和国宪法第二章第五节的规定和自治州的具体情况制定。
　　第二条 自治州人民代表大会和人民委员会是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的自治机关，是地方国家机关。自治州是中华人民共和国不可分离的部分。
　　第三条 自治州人民代表大会和人民委员会，一律实行民主集中制。
　　第四条 社会主义是我国各族人民获得彻底解放和繁荣的唯一道路。自治州内各族人民必须在中国共产党和上级国家机关的领导下，鼓足干劲，力争上游，多快好省地建设社会主义。
　　第五条 自治州内应继续巩固和发展民族间和民族内部平等团结互助合作的兄弟关系，发扬各民族的优良传统；继续批判和克服大民族主义及地方民族主义思想；禁止对任何民族的歧视和压迫，禁止破坏民族团结的行为；保障各民族的平等权利。
　　第六条 自治州内其他民族自治地方的自治机关的组织和工作，依照中华人民共和国宪法第二章第五节的规定。
　　第二章 自治州人民代表大会
　　第七条 自治州人民代表大会，是地方国家权力机关。
　　第八条 自治州人民代表大会代表由县人民代表大会选举。自治州人民代表大会代表名额和代表产生的办法，依照选举法的规定。
　　自治州人民代表大会中各有关民族都应有适当名额的代表。
　　第九条 自治州人民代表大会每届任期两年。
　　第十条 自治州人民代表大会在自治州内行使下列职权：
　　（一）保证法律、法令和上级人民代表大会决议的遵守和执行；
　　（二）根据宪法规定的权限，依据自治州的特点，制定自治条例和单行条例，报请云南省人民委员会转报国务院提请全国人民代表大会常务委员会批准；
　　（三）在职权范围内通过和发布决议；
　　（四）规划经济建设，文教卫生建设，公共事业、优抚工作和救济工作；
　　（五）依照法律规定的自治州财政权限，审查和批准预算和决算；
　　（六）依照国家法律的规定，决定组织人民武装警察；
　　（七）选举自治州人民委员会的组成人员；
　　（八）选举自治州中级人民法院院长；
　　（九）选举云南省人民代表大会代表；
　　（十）听取和审查自治州人民委员会和自治州中级人民法院的工作报告；
　　（十一）改变或者撤销自治州人民委员会的不适当的决议和命令；
　　（十二）改变或者撤销县人民代表大会的不适当的决议和县人民委员会的不适当的决议和命令；
　　（十三）保护公共财产，维护公共秩序，保障公民权利；
　　（十四）保障各民族的平等权利；
　　（十五）正确贯彻执行民族政策和宗教信仰自由政策。
　　第十一条 自治州人民代表大会有权罢免自治州人民委员会的组成人员和由它选出的中级人民法院院长。
　　第十二条 自治州人民代表大会会议由自治州人民委员会召集。
　　第十三条 自治州人民代表大会会议每年举行两次。
　　自治州人民委员会如果认为必要或者有五分之一的代表提议，可临时召集自治州人民代表大会会议。
　　第十四条 自治州人民代表大会举行会议的时候，选举主席团主持会议。自治州人民代表大会会议设秘书长一人，副秘书长若干人。秘书长的人选由主席团提名，由人民代表大会会议通过；副秘书长的人选由主席团决定。
　　第十五条 自治州人民代表大会举行会议的时候，可以设立代表资格审查委员会，议案审查委员会和其他需要设立的委员会，在主席团领导下进行工作。
　　第十六条 自治州人民代表大会举行会议的时候，代表和主席团、自治州人民委员会，都可以提出议案。
　　向人民代表大会提出的议案，由主席团提请人民代表大会会议讨论，或者交付议案审查委员会审查后提请人民代表大会会议讨论。
　　第十七条 自治州人民代表大会的决议，以全体代表的过半数通过。
　　第十八条 自治州人民委员会组成人员和中级人民法院院长的人选，由自治州人民代表大会代表联合提名，或者单独提名。
　　自治州人民代表大会选举自治州人民委员会组成人员和中级人民法院院长，采用无记名投票方式。
　　第十九条 自治州人民代表大会举行会议的时候，使用自治州内通用的一种或几种语言文字。
　　第二十条 自治州人民代表大会举行会议的时候，自治州人民委员会所属各工作部门负责人员和中级人民法院院长，人民检察院检察长及主席团同意的其他人员可以列席。
　　第二十一条 自治州人民代表大会举行会议的时候，代表向自治州人民委员会或者自治州人民委员会所属各工作部门提出的质间，经过主席团提交受质问的机关。受质问的机关必须在会议中负责答复。
　　第二十二条 自治州人民代表大会代表在出席人民代表大会会议的期间，非经主席团同意不受逮捕或审判，如果因为是现行犯被拘留，执行拘留的机关必须立即报请主席团批准。
　　第二十三条 自治州人民代表大会代表在出席自治州人民代表大会会议的期间，国家根据需要给以往返的旅费和必要的物质上的便利。
　　第二十四条 自治州人民代表大会代表应当和原选举单位保持密切联系，宣传法律、法令和政策，协助本级人民委员会推行工作，并且向人民代表大会和人民委员会反映群众的意见和要求。
　　自治州人民代表大会代表可以列席原选举单位的人民代表大会会议。
　　第二十五条 自治州人民代表大会代表受原选举单位的监督。自治州人民代表大会代表的选举单位有权随时撤换自己选出的代表。代表的撤换必须由原选举单位以全体代表的过半数通过。
　　第二十六条 自治州人民代表大会代表因故不能担任代表职务的时候，由原选举单位补选。
　　第三章 自治州人民委员会
　　第二十七条 自治州人民委员会，即自治州人民政府，是自治州人民代表大会的执行机关，是地方国家行政机关，受云南省人民委员会的直接领导。
　　第二十八条 自治州人民委员会对自治州人民代表大会和云南省人民委员会负责并报告工作。
　　自治州人民委员会是国务院统一领导下的地方国家行政机关，服从国务院。
　　第二十九条 自治州人民委员会由自治州人民代表大会选举州长一人，副州长若干人和委员若干人组成。
　　第三十条 自治州人民委员会每届任期两年。
　　自治州人民委员会的组成人员因故不能担任职务的时候，由自治州人民代表大会补选。
　　第三十一条 自治州人民委员会在自治州内行使下列职权：
　　（一）根据法律、法令、上级国家行政机关的决议和命令和自治州人民代表大会的决议，规定行政措施，发布决议和命令，并且审查这些决议和命令的实施情况；
　　（二）主持自治州人民代表大会代表的选举；
　　（三）召集自治州人民代表大会会议，向自治州人民代表大会提出议案；
　　（四）领导所属各工作部门和下级人民委员会的工作；
　　（五）停止县人民代表大会的不适当的决议的执行；
　　（六）改变或者撤销所属各工作部门的不适当的命令、指示和县人民委员会的不适当的决议和命令；
　　（七）依照法律的规定，办理有关行政区划事项；
　　（八）依照法律的规定，任免国家机关工作人员；
　　（九）执行经济计划；
　　（十）依照法律规定的权限，管理财政，执行预算；
　　（十一）巩固和提高人民公社，加强对人民公社各项事业的领导；
　　（十二）管理市场，管理地方国营、公私合营和人民公社经营的工商业，领导资本主义工商业的社会主义改造；
　　（十三）领导农业、林业、畜牧业、手工业生产和合作事业；
　　（十四）管理水利事业；
　　（十五）管理税收工作；
　　（十六）管理交通和公共事业；
　　（十七）管理文化、教育、卫生、优抚、救济和社会福利工作；
　　（十八）依照国家法律的规定，管理人民武装警察；
　　（十九）管理兵役工作；
　　（二十）管理宗教事务；
　　（二十一）保护公共财产，维护公共秩序，保障公民权利；
　　（二十二）保障各民族的平等权利，帮助本自治州内其他少数民族发展政治、经济和文化的建设事业；
　　（二十三）办理上级国家行政机关交办的其他事项。
　　第三十二条 自治州人民委员会会议每月举行一次，在必要的时候可以临时举行。
　　自治州人民委员会举行会议的时候，可以邀请有关人员列席。中级人民法院院长、人民检察院检察长可以列席。
　第三十三条 州长主持人民委员会会议和人民委员会的工作；副州长协助州长工作。
　　州长为处理日常工作，可以召开行政会议。
　　第三十四条 自治州人民委员会设立民政科、公安局、兵役局、财政局、商业局、服务局、粮食局、工业交通局、农林水利科、计划统计科、文教科、卫生科、人事科、宗教侨务科、民族事务委员会、体育运动委员会，并设立办公室。
　　自治州人民委员会按照需要可以设立若干办公机构，协助州长分别掌管自治州人民委员会所属各部门的工作。
　　第三十五条 自治州人民委员会的工作部门的设立、增加、减少或者合并，由自治州人民委员会报请云南省人民委员会批准。
　　第三十六条 各科、局、处、委员会分别设科长、局长、处长、委员会主任，在必要的时候可以设副职。
　　办公室设主任，在必要的时候可以设副主任。
　　自治州人民委员会设秘书长一人，在必要的时候可以设副秘书长若干人。
　　第三十七条 自治州人民委员会的各工作部门受自治州人民委员会的统一领导，并且受上级人民委员会主管部门的领导。
　　自治州人民委员会的各工作部门在本部门的业务范围内，根据法律和法令，自治州人民委员会的决议和命令，上级国家行政机关主管部门的命令和指示，可以向下级人民委员会主管部门发布命令和指示。
　　第三十八条 自治州人民委员会应当协助设立在本行政区内不属于自己管理的国家机关，国营企业和公私合营企业进行工作，并且监督它们遵守和执行法律、法令和政策。
　　第三十九条 自治州人民委员会在行使职权的时候，使用自治州内通用的一种或几种语言文字。
　　第四十条 自治州人民委员会所属各工作部门的人员编制由自治州人民委员会按照实际工作的需要和可能拟定，报云南省人民委员会核准。
　　第四章 附则
　　第四十一条 本条例经自治州人民代表大会通过，报请云南省人民委员会转报国务院提请全国人民代表大会常务委员会批准后执行。